Construir um imóvel é um dos maiores investimentos da vida de muitas pessoas. No entanto, além da execução da obra em si, existe uma série de etapas burocráticas, técnicas e financeiras que precisam ser cumpridas para evitar atrasos, multas e prejuízos.
Confira o passo a passo completo do processo.
1. Planejamento financeiro e definição do orçamento
Antes mesmo da compra do terreno ou da elaboração do projeto, é necessário definir:
Valor disponível para investimento;
Capacidade de financiamento;
Reserva financeira para imprevistos;
Padrão construtivo desejado;
Área aproximada da edificação.
Uma recomendação comum é reservar entre 10% e 20% do orçamento para custos não previstos durante a obra.
2. Escolha e aquisição do terreno
Caso o terreno ainda não tenha sido adquirido, é importante analisar:
Matrícula atualizada do imóvel;
Existência de débitos ou restrições;
Zoneamento urbano;
Taxa de ocupação permitida;
Coeficiente de aproveitamento;
Recuos obrigatórios;
Declividade do terreno;
Disponibilidade de infraestrutura urbana.
Um terreno barato pode gerar custos elevados de contenção, fundações especiais ou movimentação de terra.
3. Estudo de viabilidade da construção
Nesta fase é verificado se o imóvel desejado pode ser construído naquele local.
São avaliados:
Legislação municipal;
Plano diretor;
Código de obras;
Zoneamento;
Restrições ambientais;
Limitações do loteamento ou condomínio.
4. Definição da forma de financiamento
Existem diversas formas de custear a obra:
Recursos próprios;
Financiamento para aquisição de terreno e construção;
Financiamento apenas da construção;
Consórcio imobiliário;
Crédito com garantia de imóvel.
Quando há financiamento bancário, normalmente serão exigidos:
Documentação pessoal;
Comprovação de renda;
Projeto aprovado;
Orçamento detalhado da obra;
Cronograma físico-financeiro;
Responsável técnico pela execução.
5. Contratação dos profissionais responsáveis
A construção deve contar com profissionais habilitados para cada atividade.
Entre eles:
Engenheiro civil;
Arquiteto;
Engenheiro estrutural;
Projetista elétrico;
Projetista hidráulico;
Topógrafo;
Geotécnico, quando necessário.
Nesta etapa são emitidas as respectivas ARTs ou RRTs.
6. Levantamento topográfico e sondagem do solo
Antes da elaboração definitiva dos projetos, normalmente são realizados:
Levantamento topográfico
Determina dimensões, divisas, níveis e características do terreno.
Sondagem geotécnica
Identifica as características do solo e auxilia na definição da fundação adequada.
Ignorar esta etapa pode resultar em patologias estruturais e custos elevados de correção.
7. Desenvolvimento dos projetos
A fase de projetos normalmente inclui:
Projeto arquitetônico;
Projeto estrutural;
Projeto elétrico;
Projeto hidrossanitário;
Projeto de drenagem;
Projeto de prevenção e combate a incêndio;
Projeto de climatização, quando necessário;
Projeto de energia solar, se previsto.
Projetos compatibilizados reduzem desperdícios e retrabalho durante a execução.
8. Licenciamento e aprovação dos projetos
Esta é uma das etapas burocráticas mais importantes.
Dependendo do município e do tipo da obra, podem ser necessários:
Aprovação do projeto arquitetônico na prefeitura;
Aprovação junto ao condomínio;
Aprovação do Corpo de Bombeiros;
Licenciamento ambiental;
Aprovação em concessionárias;
Anuência de órgãos estaduais ou federais.
Somente após a aprovação é possível obter o alvará para início da construção.
9. Emissão do Alvará de Construção
O alvará é a autorização oficial emitida pela prefeitura permitindo o início da obra.
Executar obras sem alvará pode resultar em:
Multas;
Embargos;
Paralisação da construção;
Dificuldades futuras de regularização.
10. Contratação da mão de obra e fornecedores
Nesta etapa ocorre a definição de:
Construtora;
Empreiteiros;
Equipes especializadas;
Fornecedores de materiais;
Locação de equipamentos.
Um planejamento adequado de compras evita atrasos e desperdícios.
11. Execução da obra
A fase executiva normalmente segue a seguinte sequência:
Serviços preliminares
Limpeza do terreno;
Gabarito da obra;
Instalações provisórias;
Ligação provisória de água e energia.
Terraplenagem
Corte e aterro;
Regularização do terreno;
Compactação.
Fundação
Estacas;
Sapatas;
Radier;
Blocos de fundação.
Estrutura
Pilares;
Vigas;
Lajes.
Alvenaria
Vedação;
Divisórias internas.
Cobertura
Estrutura do telhado;
Telhamento;
Impermeabilizações.
Instalações
Elétrica;
Hidráulica;
Esgoto;
Drenagem;
Gás;
Internet e telecomunicações.
Revestimentos
Chapisco;
Emboço;
Reboco;
Pisos;
Azulejos;
Pintura.
Acabamentos
Portas;
Janelas;
Louças;
Metais;
Iluminação.
Área externa
Calçadas;
Muros;
Paisagismo;
Garagem;
Drenagem externa.
12. Fiscalização e acompanhamento técnico
Durante toda a execução devem ocorrer:
Controle de qualidade;
Fiscalização dos serviços;
Medições;
Controle financeiro;
Atualização do cronograma;
Gestão de fornecedores.
A presença do responsável técnico reduz significativamente erros de execução.
13. Vistorias e conclusão da obra
Após a finalização podem ser exigidas vistorias por:
Prefeitura;
Corpo de Bombeiros;
Concessionárias;
Instituições financeiras.
14. Habite-se
O Habite-se é o documento emitido pela prefeitura que certifica que a construção foi executada conforme os projetos aprovados e atende às exigências legais e urbanísticas.
Sem ele, o imóvel pode enfrentar dificuldades para:
Financiamento;
Venda;
Averbação;
Regularização documental.
15. Averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis
Após a emissão do Habite-se, a construção deve ser registrada na matrícula do imóvel.
Somente após a averbação o imóvel passa a existir oficialmente perante o registro imobiliário.
16. Atualização cadastral e tributária
Por fim, ocorre:
Atualização do cadastro municipal;
Revisão do IPTU;
Atualização da área construída junto aos órgãos competentes.
Construir vai muito além da obra
Quando se fala em construção, muitas pessoas pensam apenas em concreto, tijolos e acabamento. Na prática, existe um longo caminho envolvendo planejamento financeiro, legislação, projetos, licenciamento, responsabilidade técnica e regularização documental.
Uma obra bem planejada começa muito antes da primeira escavação e termina apenas quando toda a documentação está regularizada.
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